Locataires et bailleurs peuvent résilier le bail pour autant que l'échéance et les délais prescrits soient respectés. La loi protège les locataires contre les congés abusifs; de plus, les bailleurs doivent respecter certaines formes et justifier la résiliation sur demande du locataire.

Le bail est un contrat soumis au droit suisse. Il lie le bailleur (propriétaire ou gérant) au locataire. Doivent y figurer le prix auquel le bien immobilier est loué, l’échéance à laquelle se termine ou se reconduit tacitement le contrat et le délai de préavis pour le résilier. Il existe plusieurs cas de figure inscrits dans la lo i: la résiliation à l’échéance, subordonnée à l’unique respect de celle-ci, la résilation anticipée ordinaire soumise à conditions et la résiliation spéciale suite au décès du locataire.

Résiliation à l’échéance
Comme tout contrat, le bail peut être résilié par les deux parties aux échéances et dans les délais y figurant. Le plus souvent, mais pas toujours, la reconduction du bail se fait de manière tacite, d’année en année. Le délai de renconciation inscrit dans le contrat est alors le même année après année et doit être respecté.

Résiliation par le locataire
Les locataires désirant quitter leur appartement doivent résilier par écrit leur bail dans les délais convenus. En général, le préavis pour un appartement est de trois mois. La résiliation doit impérativement parvenir au bailleur avant l'échéance (au plus tard un jour avant le début du délai de résiliation). Le délai de résiliation est généralement indiqué dans le contrat de bail ; si tel n'est pas le cas, il faut observer les délais légaux en vigueur dans le canton.
L'autorité de conciliation locale peut vous informer de ces délais. Si vous avez l'intention de quitter votre appartement en dehors des délais prévus par le bail sans devoir payer votre loyer jusqu’à la fin du bail, vous devez proposer un autre locataire que le bailleur ne puisse raisonnablement refuser : ce locataire doit être solvable et disposé à reprendre votre bail aux mêmes conditions.

Résiliation par le bailleur
Le bailleur doit donner le congé en utilisant une formule agréée par le canton. Le préavis de congé et les échéances prévues par le contrat doivent être respectés (trois mois au minimum pour un logement). Le locataire a le droit de connaître les raisons du congé. Les congés s'opposant aux règles de la bonne foi (par ex. lorsque le locataire fait valoir ses droits de locataire ou lorsque sa situation familiale a changé) peuvent être contestés auprès de l'autorité de conciliation.
La formule agréée par le canton doit indiquer au locataire la manière dont il doit procéder s’il entend contester le congé. Si un congé entraîne des conséquences pénibles pour les locataires (problèmes financiers ou familiaux, impossibilité de trouver un logement), une prolongation du bail peut être demandée auprès de l'autorité de conciliation.

Résiliation extraordinaire
Dans certains cas, un congé avec effet immédiat ou moyennant un délai de trente jours est possible. Une telle résiliation est généralement précédée d'avertissements. Le bailleur a le droit de résilier le bail avec effet immédiat si, par exemple, les locataires ont du retard dans le paiement du loyer. Les locataires peuvent résilier avec effet immédiat si la vie devient impossible en raison de défauts graves de leur logement.

Pour en savoir plus :
http://www.ch.ch/private

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