Dans la mesure où le congé donné, soit parce que le bailleur a l'intention de vendre son bien à un prix plus avantageux, soit de le louer à un montant plus élevé, est admis, le locataire dispose du droit à obtenir une prolongation de son bail.
Lorsqu'il est appelé à se prononcer sur une prolongation du bail, le juge dispose d'un large pouvoir d'appréciation pour en déterminer la durée dans le cadre posé par la loi (4 ans au maximum pour les logements et 6 ans pour les locaux commerciaux).
Le juge doit tenir compte du but de la prolongation du bail, qui est de donner du temps au locataire pour trouver une solution de remplacement, et procéder à une pesée des intérêts en présence.
Dans la balance de ces intérêts, le juge doit prendre en considération, d'une part, les conséquences pénibles que la fin du bail a pour le locataire et, d'autre part, les intérêts légitimes invoqués par le bailleur à l'appui de la résiliation du bail.
L’autorité compétente se fondera notamment sur:
- les circonstances de la conclusion du bail et le contenu du contrat ;
- la durée du bail ;
- la situation personnelle, familiale et financière des parties ainsi que leur comportement ;
- le besoin que le bailleur ou ses proches parents ou alliés peuvent avoir d’utiliser eux-mêmes les locaux ainsi que l’urgence de ce besoin ;
- la situation sur le marché local du logement et des locaux commerciaux.
Le juge devra tenir compte de différents critères prévus par la loi, à savoir, notamment, la situation personnelle, familiale et financière des parties, les intérêts du bailleur à pouvoir disposer de son bien et ceux du locataire à y rester, la situation sur le marché local du logement et des locaux commerciaux ainsi que les démarches entreprises par le locataire pour pouvoir se reloger.
Lorsque le locataire demande une deuxième prolongation, l’autorité compétente examine en outre si le locataire a entrepris toutes les démarches qui pouvaient raisonnablement être exigées de lui afin de remédier aux conséquences pénibles du congé.
Exclusion de la prolongation
Aucune prolongation n’est accordée lorsqu’un congé est donné :
- en cas de demeure du locataire (art. 257d) ;
- pour violation grave par le locataire de son devoir de diligence ou pour de graves manques d’égards envers les voisins (art. 257f, al. 3 et 4) ;
-
en cas de faillite du locataire (art. 266h) ;
- si, en prévision d’une transformation ou d’une démolition, le contrat de bail a expressément été conclu pour une période expirant au début des travaux ou à la réception de l’autorisation requise.
En règle générale, aucune prolongation n’est accordée lorsque le bailleur offre au locataire des locaux d’habitation ou des locaux commerciaux équivalents.
(articles. 272 al. 1 et 272b al. 1 CO).
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