Le droit de bail est de la compétence exclusive de la Confédération. Il a été révisé et les nouvelles dispositions sont entrées en vigueur le 1er juillet 1990. Il figure intégralement dans le Code des Obligations Suisse au titre huitième, articles 253 et 274.
Selon l'article 253 du Code des Obligations (CO) le bail à loyer est le contrat par lequel le bailleur s'oblige à céder l'usage d'une chose au locataire, moyennant un loyer. Un contrat de bail à loyer ne doit pas nécessairement être conclu par écrit. Pour diverses raisons, c'est toutefois fortement recommandé.
Le contrat
La première partie au contrat de bail est le bailleur qui est nécessairement le propriétaire de la chose louée. Parfois, il est lui-même locataire (contrat de sous-location).
La seconde partie du contrat est le locataire. Il peut s’agir d’une personne physique ou d’une personne morale et plusieurs personnes peuvent être co-locataires.
Le gérant de l’immeuble n’est pas partie au contrat de bail. Il n’est que le mandataire, le représentant du bailleur ou, selon l’appellation en usage à Genève, le régisseur.
Désignation
Dans le contrat de bail, les locaux sont toujours désignés, ainsi que la destination des locaux et les dépendances (cave, grenier...).
La durée du bail
La durée du bail est toujours indiquée en années, mois et/ou jours avec les dates de début d’échéance du contrat.
L’article 255 CO distingue :
- les baux à durée déterminée ou à terme fixe : le contrat prend fin à l’expiration de la durée ou de la date convenue ;
- les baux à durée indéterminée : le contrat ne prend fin que moyennant la notification d’un congé par le locataire ou le bailleur. Mais la durée minimum d’un bail renouvelable ne peut être inférieure à 3 mois.
Comment renouveler, résilier ou restituer son appartement
Depuis 1991, un bail paritaire est recommandé par les professionnels de l’immobilier à Genève pour la location d’appartements et il est fort probable que vous soyez amenés à signer ce type de bail lors de vos démarches logement dans le canton.
Le contrat se compose d’une page de garde (« conditions particulières ») et des « conditions générales et règles et usages locatifs appliqués dans le canton de Genève ». Sur les 63 articles consacrés, ceux qui abordent le renouvellement ou la dénonciation (art.13) et la résiliation ou la restitution (art.16) de son appartement sont importants et souvent mal compris par les locataires désireux ou obligés de changer de demeure.
1ère Règle
Ce bail est conclu pour une durée d’un an. Les dates de début et d’échéance figurent sur le contrat. Il vous engage et les 12 mois de loyers sont dus.
Le renouvellement ou la dénonciation
A l’échéance du contrat, le bail est reconduit pour une nouvelle période d’un an et cela sans avis de notification. C’est le renouvellement automatique et tacite.
Si par contre vous désirez dénoncer votre bail, vous devez adresser une lettre de résiliation au bailleur avec un préavis de 3 mois avant la date d’échéance. Mais votre courrier doit parvenir au bailleur au plus tard le dernier jour ouvrable du mois qui précède le délai de préavis. De plus, une lettre de dénonciation doit être envoyée en lettre signature.
1. La résiliation anticipée
Au minimum un mois pour le 15 ou la fin du mois avant votre départ, il vous suffit d’écrire une lettre à votre bailleur en indiquant la date de restitution et présenter un candidat solvable, disposé à reprendre votre bail aux conditions en vigueur et à la date de restitution définie.
2. La clause diplomatique
Si vous êtes au bénéfice d’une carte de légitimation, vous avez la possibilité d'utiliser la clause diplomatique, laquelle a été récemment intégrée aux "Conditions générales et règles et usages locatifs appliqués dans le canton de Genève" faisant partie intégrante de votre contrat de bail à loyer.
Des conditions clairement établies
Lors d’un transfert hors du canton de Genève ou de Suisse par son employeur ou lors d’un licenciement, le locataire peut dénoncer le contrat de bail pour la fin du mois qui suit celui pendant lequel il invoque la clause. Reste qu’une indemnité sera perçue pour rupture anticipée du contrat d’un montant qui équivaut, au maximum, à 3 mois de loyer charges comprises. Donc, au pire des cas, vous perdez le montant de votre garantie bancaire. A moins, bien sûr, comme décrit dans la restitution anticipée que vous ne trouviez au moins un candidat solvable, prêt à reprendre votre logement aux mêmes conditions et le jour de votre départ.
Pour en savoir plus :
http://www.cagi.ch
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